Jelentősen spórolhat a jól választott telekkel, hisz egy rossz talaj vagy domborzati struktúrával rendelkező vagy talajvizes ingatlan az építkezés során jelentős, felesleges földmunka költségekbe verheti újdonsült tulajdonosát. Egy tulajdoni lapról is sok hátrányos dolog derülhet ki a megvásárlandó telekről, ami mellett nem szabad elsiklani. Ilyenek lehetnek a vásárlóval esetlegesen nem közölt banki vagy egyéb terhek, jogi korlátok vagy közművek nyomvonala miatt értékcsökkenést és folyamatos kellemetlenséget okozó vezetékjogok. Emiatt a vásárlást megelőzően kötelező friss tulajdoni lapot kikéretni a régi tulajdonossal! Kisebb telkek esetében nagyon fontosak tudnak lenni a telekkönyvi méretek. Az évtizedek során ide-oda épített kerítések miatt a tényleges földhivatali telekhatártól akár egy méterrel is eltérhetnek a helyszínen mért távolságok. Hogy ezt is le tudja ellenőrizni –szintén a megvásárlás előtt– fontos földhivatali térképmásolat igénylése. Lehetnek olyan kis eltérések, amelyeket nem ildomos firtatni. Viszont ha egy nagyobb és akár a tervezést is kedvezőtlenül befolyásoló teleksáv került a kerítés másik oldalára, akkor földmérővel több 10 akár 100 ezer forintért kimérettetheti a pontos telekhatárokat. Ez a kiadást mindenképp csak abban az esetben ajánljuk, ha előzetesen a szomszédjaival sikerült megállapodni és elfogadtatni velük az eltéréseket. Ha ez nem történt meg, akkor utólag elég nehezen tudja érvényesíteni tulajdonjogát, ugyanis ők nem kötelezhetők egyértelműen a telekrész átadására (ingatlan elbirtoklásra való hivatkozással). Emiatt ha ilyen probléma áll fenn a telekkel, a vásárlást is csak részletes megfontolás után vagy alkalmi vétel esetén ildomos megkezdeni. A telek tájolása vagy körbeépítettsége meghatározhatja lakása bevilágítottságát. Lehetnek olyan kedvezőtlen tájolású telkek vagy olyan szomszédos épületek, amelyek mellett a fény lakásba történő egyenletes és szükséges bejuttatása szinte lehetetlen. Ez a fenntartásnál és az élhető környezet kialakításánál jelenthet hátrányokat.

Előfordulhatnak olyan hátrányok, amelyek csak a település szabályozási tervében mutatkoznak meg. Ide tartozhatnak olyan hosszú távú településszabályozási törekvések, amik érinthetik az adott telket és emiatt annak egy része a későbbiekben kisajátításra kerülhet vagy általános építési tilalmat fogalmazhatnak meg rá. Továbbá sokszor fordul elő, hogy a szabályozás által elvárt, épületek közti tűztávolságot a meglévő hibásan pozícionált szomszédos családi házaktól vagy melléképületektől csak úgy lehet tartani, ha külön tűzbiztonsági intézkedéseket tesz, vagy saját épületét kell úgy elhelyezni telkén, hogy azzal értékes telekfelületet veszít el vagy tagol szét. Összességében leszögezhető, hogy mind lakása bekerülési költségét, mind értékállóságát nagyban befolyásolja a telek. Ha jó telket választ jó helyen, később be nem hozható anyagi és tervezési előnyökhöz juttatja magát.

A tervezendő családi ház fő tulajdonságaiban (szintek száma, alapterület, stílus) szintén érdemes még a telekvásárlás előtt megegyeznie építészével. A tervezési folyamat sokszor olyan döntések meghozatalát igényli mindkettőjük részéről, amelyet a felek maguktól nem akarnának. Igen. Jó, ha tudja, hogy nem az a megrendelő érdekeit szem előtt tartó tervező, aki elfogadja annak minden szavát, és megvalósítja megbízója koncepcióját. Ez a fajta építész maximum túl akar lenni a munkán, és mindegy neki mit ad ki a kezéből. Ön előállhat egy, akár több jó ötlettel, vagy igénnyel családi háza kapcsán, amit már látott valahol és jónak tart, de a tervezője sokkal több házat látott már és tapasztalatból kijelenthető, hogy ezeket az igényeket összefogni és működő egésszé gyúrni csak ő tudja. Önnek ezért képesnek kell lennie megalkudni és belátni, hogy a legjobb megoldás csak az építész hathatós munkáján keresztül készülhet el, és az nem csak eszköz az építési engedély megszerzéséhez. Több (esetenként több tíz)  alaprajzi vázlatnak kell elkészülnie ahhoz, hogy az az épület később a lehető legjobb legyen az Önök számára. Ha nem tudja ezt elfogadni, akkor sem építésze fog rosszabbul járni, hisz nem ő vállal döntéseire anyagi felelősséget. Hanem Ön, aki az átgondolatlanság miatt akár másfélszeres áron építi meg és aztán évtizedekig lakja a hibásan átgondolt, “rosszul működő” családi házát.

Az építészére tekintsen szakmai bizalmasaként. Semmiképp ne titkolja előle sem anyagi kereteit, sem egyéb visszatartó erőt, családi véleménykülönbséget. A tervezési tapasztalatok elég jó becslési alapot jelentenek a ház várható költségeire nézve, így tervezője nagyjából be is tudja Önnek lőni, hogy az a koncepció, ami véglegesítésre vár, milyen összegbe fog kerülni. Ne fossza meg magát ettől az előnytől. Egy háztartás vezetése általában a hölgyek reszortja. Egy férfi tud funkcionálisan gondolkodni, de ez a rutint nem pótolja. Az egyeztetéseken párban jelenjenek meg. Lehet, hogy a helyszínen vita keletkezik, de abból csak Önök jöhetnek ki győztesen, hisz kontrollnak még mindig ott az építészük. Ami egy megbeszélésen még véleménykülönbséget szülhet Önök között, az tervezőjük állásfoglalása után, további otthoni emésztgetéssel hamar lelkesítő, közös megegyezéssé avanzsál. Ne hagyjanak feszültséget egymás közt a tervezés alatt. Passzolják le a problémát a szakmabelinek!

Ez volt a tervezési folyamat nagyobb része. Megtalálni a mindenki számára elfogadható, szerkezetileg és funkcionálisan is elfogadható koncepciót. Ha a megfelelő építészt találta meg, akkor a külsőségeken nem lesz sok vita. Egy jól átgondolt alaprajzú ház kinézetét csak elrontani lehet. Legtöbbször ebben az állapotban már csak a homlokzati struktúrákon, burkoló elemeken mehet a vita. Ha ezek megvannak, rábízhatja tervezőjére az engedélyezési tervdokumentáció elkészítését. Ez jóval rövidebb időt vesz igénybe, mint a vázlattervi szakasz. Míg az egy jól megrágott ház esetén ritkán megy egy hónap alá, addig a dokumentálás akár egy hét alatt is meglehet. Ezalatt tervezője elkészíti a szükséges szöveges és rajzi dokumentációt, szakhatósággal egyeztet (ezt esetenként vázlattervi szakaszban is teheti), társtervezők terveit begyűjti, stb. Aki ad a munkájára, nem fogja Önre terhelni az építési osztályon való ügyintézést sem. Illeték ellenében beadja a dokumentációt a hatóságnak, amely az iktatást követő 60 napban köteles döntést hozni és kiértesíteni mind a megrendelőt, mind a tervezőt, mind pedig a szomszédos telkek tulajdonosait. Ez az engedély még nem jogerős. 15 nap szükséges ahhoz, hogy jogerőre emelkedjen, ugyanis ezalatt szűnik meg szomszédjainak a fellebbezési joga. Ezt meggyorsíthatja ugyan, ha szomszédjaival erről lemondó nyilatkozatot írat alá. Ekkor jut el egy fő állomáshoz: megkapja az épület jogerős építési engedélyét.

oszd meg!

Mint sejthető az első gond a pénz, ami miatt ezek a problémák fennállnak, de az is kimondható, hogy a sokak által ideális ár/érték arányúnak tartott épületek csak nagyon kis részét képviselik a piacnak. Azért beszélhetünk erről, mert nagy részét az ezer számra megépített, el nem adott, sokszor aránytalanul drága társasházi lakások, vagy a ­­– ­jól be ugyan nem vált, de olcsóbb – panellakások teszik ki.

Ha megnézzük az építőipar statisztikáit, akkor azok is ezt támasztják alá. Az elmúlt években jelentősen eltolódtak az építkezési tendenciák a társasházépítés irányába. Ez a kiadott építési engedélyek alapján 2000-től kezdve az akkori 1,75 lakás/beruházásról mára 2,25-re nőtt. Emellett kevesebb, mint felére csökkent az egy évben engedélyezett lakóegységek száma, 44 ezerről kb. 20 ezerre. A fentiek párhuzamban vannak a tényleges kivitelezések statisztikájával, ám sokkal árnyaltabb képet mutat. A megvalósult magánépítkezések 20 ezerről 15 ezer alá csökkentek, ezzel szemben az eladásra épített lakások a tíz évvel ezelőtti 3000-ről majdnem 17000-re nőttek. Az olló folyamatosan zárul be, és így tényleg egyre kevesebb esélye van az utca emberének kikerülni az ingatlanpiac tömeggyártását.

Ám az átlagember ha meghallja az építkezés szót, kiveri a víz. Többek ezért vagy a piaci főirányként meghatározott kész házakat választják, melyek költségei talán épp a piaci statisztikák alá mehetnek, ám versenyképességükért a belakás után nagy árakat fizethet a megnyert lakó. Mivel nagy százalékban profit- és legritkábban minőségorientált érdekek mozgatják a kivitelezést, így pont ezek a célok kényszerré alakulva egészségesen túli spórolást és általános minőségromlást idéznek elő a telekválasztástól egészen a burkolómunkákig. Másik nagy vásárló felszívó erő a végtelenségig kidolgozott és mindent behálózó használtingatlan piac. Itt a kisebb pénztárcások bíznak abban, hogy megtalálják új otthonukat egy 5-10-20 akár 50 éves házként megtestesülve. Ezekben az esetekben a lakáskereső nem vehet túl nagy zsákbamacskát, hisz aminek ki kellett derülni az épületről az javarészt ki is derült az évek során. Ám ezen ingatlanok csak nagyon kevés esetben mondhatók korszerűnek, javuk hatalmas rezsivel működik vagy rosszabb esetben egyéb beavatkozásra is szorul. Nem beszélve arról az „új” érzésről, ami ebben az esetben némi kontrasztot kap.

Így mind a használt, mind az új építésű lakóingatlanok vásárlása előtt erősen ajánlott szakember bevonása a döntéshozatalba!

oszd meg!